不動産業を営んでいるのでなれければ、土地売却の機会は一生に一度くらいでしょう。
その時になって慌てないですむように、一緒に土地売却の方法を見ていきませんか?
土地売却には大きくわけて7つの工程があります。
その工程とは、
- 売却する土地の情報を集める。
- 土地の適正価格を調査する。
- 信頼できる不動産会社へ土地の売却を依頼する。
- 不動産会社と媒介契約の締結する。
- 不動産会社による売却活動をしてもらう。
- 土地の売買契約の締結する。
- 土地の引き渡しと代金の授受する、
です。
特に、土地売却を自身でやるにせよ、不動産会社というプロに頼むにせよ、売却する土地の性格、性質について調べておくことは大切です。
例えば、土地は住居専用地域なのかそれとも商業地域に入るのか。あまりあり得ることではありませんが、念のために「市街化調整区域」でないことも確認しておきましょう。
もし「市街化調整区域」に指定されていた場合は、思い切った値下げを覚悟してください。
適正価格を把握した上で不動産会社に依頼を
売却する土地の情報を集めたら、次はその土地の適正価格を調べます。調べるには「国土交通省地価公示」で大まかな土地の価格を調べる方法と「不動産取引価格情報検索」で実際に取引された土地の価格を調べる方法、「全国地価マップ」で調べる方法などがあります。
また、同じエリア内で土地の売買を手がけている複数の不動産会社へ土地価格の査定を依頼することも、適正価格を調査するうえでは重要です。複数から情報を得ることで、信頼できる不動産会社を見つけることもできます。あなたが売却する土地の適正価格や情報を理解していれば、不動産会社の選定作業はより容易になります。
信頼できる不動産会社が見つかれば、「媒介契約」を締結しましょう。契約が無事終われば、後は不動産会社による売却活動を見守ります。不動産会社に任せっきりにせず、定期的に状況を確認しましょう。
その後購入者が見つかれば、後は土地の売買契約の締結をし、代金を受け取って土地を引き渡して完了です。
土地売却の費用相場
土地売却をする場合、一般費用と税金がかかります。
この項では、そのうちの三つの一般費用について詳細にご説明したいと思います。
土地売却の費用の一つ目。それは仲介手数料です。仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う手数料のことです。土地売却は、不動産業者に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的なため、ほとんどのケースで発生する費用と言えます。
仲介手数料には、「（売却額×3％＋6万円）＋ 消費税 」という上限が設けられています。業者によって多少の差はありますが、上限額いっぱいの仲介手数料を取っているところがほとんどです。
またこの金額はあくまで上限ですから、業者との交渉次第で値下げも可能です。
しかし、不動産会社の収益はこの仲介手数料によって成り立っているため、値下げばかりにこだわるとサービスの品質が低下するリスクがあるだけでなく、トラブルのもとになる可能性があるため注意しましょう。
測量費用や司法書士への依頼費用も
もし売却する土地にローンが残っているなら、「抵当権抹消」という手続きが必要です。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件つき1,000円です。土地のみなら1,000円ですが、土地と建物を別個に数える場合は、2,000円の費用が発生します。
抵当権の抹消についても、所有権移転登記と同じく印鑑証明書や住民票などさまざまな書類を用意する必要があります。 手続きが煩雑なため、所有権移転登記と一緒に司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への依頼費用は1万円程度が目安です。なお、抵当権抹消費用は土地の譲渡費用には含まれません。
譲渡所得税・住民税を計算する際は注意してください。
また、売却する土地について、隣の土地の境界があいまいな場合は測量を行ってその面積を明確にする必要があります。測量費用はその土地の広さによって異なりますが、35～45万円程度が相場。
測量費用は売主負担と決まっているわけではありませんが、売主が支払うことが一般的です。
